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Vous faites partie d’une copropriété et vous vendez votre bien immobilier ? Ne négligez pas la loi Carrez.

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Introduit par l’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, le diagnostic de performance énergétique (DPE) fait une nouvelle fois parler de lui, toujours à propos de son champ d’application (cf. brèves des 29 janvier 2007 et 17 juillet 2007).
Contre toute attente, une réponse ministérielle(1) précise que seuls les bailleurs des locaux situés dans des bâtiments à usage principal d’habitation sont soumis à l’obligation de fournir un DPE lors de toute nouvelle mise en location ou renouvellement de bail. Les baux commerciaux et professionnels semblent donc exclus du champ d’application de l’obligation, ce que devrait confirmer un décret à paraître, selon nos sources.
Cette solution ne va pourtant pas de soi à la seule lecture des textes. Comme la quasi-totalité de la doctrine, nous avions considéré qu’un DPE devait être fourni pour la conclusion et le renouvellement de tous les baux, quels qu’ils soient (cf. la brève parue sur ce site). La rédaction de l’article L. 134-1 du CCH, qui liste les cas dans lesquels un DPE n’est pas exigé, nous a en effet induit en erreur, puisqu’il est muet sur l’usage des locaux concernés. De là à en déduire que tous les baux étaient concernés, il n’y avait qu’un pas, allègrement franchi par les commentateurs, car «là où la loi ne distingue pas il n’y pas lieu de distinguer».
Pour circonscrire le champ d’application du DPE aux seules locations à usage principal d’habitation, le ministre se fonde quant à lui sur l’article L. 134-3 du CCH qui ne fait référence qu’à la loi du 6 juillet 1989. Les autres types de baux se trouvent donc de facto exclus de la réglementation.
Le site Internet du ministère du Logement a d’ailleurs récemment mis à jour la fiche relative au DPE, qui précise désormais que les «bâtiments tertiaires» sont exclus du cadre de la réglementation.

(1) RM n° 619, JO AN Q, 14 août 2007, p. 5293.

Rappelons qu’en application de l’article L 134-6 du code de la construction et de l’habitation, lorsque le bien immobilier vendu comporte une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans, un état de cette installation doit être produit par le vendeur en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271-4 à L 271-6 du même code.

Cette nouvelle obligation du vendeur d’immeuble a été précisée par décret du 14 septembre 2006 (J.O. du 15 septembre) et par deux arrêtés du 6 avril 2007 : l’un définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz, telle que définie par l’arrêté du 2 août 1977 (tuyauterie fixe, raccordement en gaz des appareils, ventilation des locaux et combustion notamment), l’autre définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant cet état (la certification des diagnostiqueurs est obligatoire à partir du 1er novembre prochain), ainsi que les critères d’accréditation des organismes de certification. Les anomalies constatées à l’occasion de la visite devront être signalées au client.

La durée du diagnostic gaz fixée à trois ans avait quant à elle été précisée par le décret du 21 septembre 2006 (article R 271-5 du CCH).

L’état de l’installation intérieure de gaz est incorporé dans le dossier de diagnostic technique qui doit être annexé à toute promesse de vente d’un logement signée à compter du 1er novembre 2007 ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

En application de l’article R 134-9 du code de la construction et de l’habitation «Lorsqu’une installation intérieure de gaz modifiée ou complétée a fait l'objet d'un certificat de conformité visé par un organisme agréé par le ministre chargé de l’industrie en application du décret nº 62-608 du 23 mai 1962 fixant les règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible, ce certificat tient lieu d'état de l'installation intérieure de gaz prévu par l'article L. 134-6 s'il a été établi depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit.»

En outre, lorsqu’un diagnostic a été réalisé avant le 1er novembre 2007 et depuis moins de trois ans à la date à laquelle il doit être produit, dans le cadre d’opérations organisées par des distributeurs de gaz et dont la liste est définie par arrêté du ministre chargé de l’énergie, il est réputé équivalent à l’état de l’installation intérieure de gaz.

Cette nouvelle contrainte, que les imprimés FNAIM intégreront prochainement, n’a rien de superflue lorsque l’on sait que les installations au gaz sont responsables de plus d’un mort et de vingt victimes par jour en France !

Enfin, pour ce qui est de l’état des installations intérieures d’électricité visé à l’article L 134-7 du code de la construction et de l’habitation, corollaire du précédent, les textes d’application sont toujours attendus à ce jour et son entrée en vigueur pourrait de ce fait être différée au 1er semestre 2008

C'est ce qui semblerait ressortir de la livraison trimestrielle du bulletin de conjoncture immobilière de la banque HSBC : côté neuf, si les ventes se sont redressées après la baisse du début d'année, elle restent inférieures aux mises en vente et les stocks progressent ; côté ancien, "l’évolution baissière" du marché immobilier devrait se stabiliser avec l’application du crédit d’impôt aux intérêts d’emprunts immobiliers. Mais selon HSBC, la remontée des taux d’intérêt et le probable ralentissement des investissements résidentiels limiteront toutefois son impact.

HSBC voit sont indicateur de solvabilité des ménages continuer de baisser et prévoit une accélération de la tendance avec la remontée des taux d'intérêt. Car pour le moment les banques n'ont que peu répercuté la hausse des taux sur les marchés financiers, préférant réduire leur marge, mais cela n'aura qu'un temps...

Notons en attendant que l'indice trimestriel INSEE-Notaires pour début juillet 2007 reste très en retrait par rapport au ralentissement confirme de la hausse des prix de l'ancien amorcé il y a un an. Pour la province, il affiche +11% pour les appartements et +9,7% pour les maisons ; en Ile-de-France, ces taux de hausse tombent à +8,2% pour les appartements et +9,2% pour les maisons ; enfin à Paris intra muros, la hausse est de +8 ,7% pour les appartements (pas d'indice pour les maisons). Il est vrai que les chiffres des notaires sont en retard de 3 à 4 mois sur ceux présentés par les fédérations et réseaux d'agents immobiliers, se fondant sur les signatures et non sur les compromis comme le font les agents immobiliers. En revanche, l’indice INSEE-Notaires couvre l’intégralité du marché des logements anciens, que la transaction ait été réalisée de particulier à particulier ou qu’elle ait été négociée par l’intermédiaire d’une agence...

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Dates importantes à noter dans vos agendas 16.17.18 mars 2007 Nous serons présents au salon en qualité d'exposants, pour vous conseiller, vous présenter nos biens et nos services et à vous aider à vendre votre bien. Toute notre équipe sera présente pour vous acceuillir et vous réserver un entretien V.I.P

Séverine CARRION et Didier DELPECH

      Responsables d'agence

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Le dégât des eaux est l'un des sinistres les plus courants. C'est pourquoi les compagnies d'assurance ont mis au point un formulaire appelé "constat amiable dégâts des eaux" qui permet de faciliter le règlement des indemnités et de raccourcir les délais de prises en charge. De plus, les sociétés d'assurance ont passé entre elles des conventions qui permettent aux victimes de dégâts des eaux d'être dédommagées directement par leur propre assureur. Plusieurs cas de figure peuvent se produire.

Le dégât des eaux provient de chez vous

1) Seul votre logement a été endommagé :

selon que vous soyez locataire ou propriétaire, avertissez respectivement le propriétaire bailleur ou le syndic de l'immeuble. Vous devez adresser dans les cinq jours ouvrés faisant suite au sinistre une lettre recommandée à votre société d'assurance. Vous y préciserez vos nom, prénom et adresse, la cause apparente du sinistre et vous décrirez les dommages observés.

2) Un ou plusieurs de vos voisins ont subi des dommages :

selon que vous soyez locataire ou propriétaire, avertissez respectivement le propriétaire bailleur ou le syndic de l'immeuble. Vous devez ensuite demander à votre assureur un ou plusieurs constats amiables " dégâts des eaux " que vous remplirez avec le ou les voisins touchés. Dans les cinq jours ouvrés faisant suite au sinistre, vous devez adresser l'un ou les exemplaires des constats amiables rédigés avec votre ou vos voisins. De leur côté, ces derniers enverront leur exemplaire à leur compagnie d'assurance. Si vous n'arriviez pas à obtenir les formulaires de constat amiable dans les temps, il importe que vous adressiez en recommandé un courrier à votre assureur précisant les dommages et les coordonnées des personnes impliquées. Par la suite, vous devrez transmettre à votre assureur tous les courriers, réclamations, convocations pour expertise émanant des personnes lésées et/ou de leur assureur.

Le dégât des eaux provient de chez l'un de vos voisins

Prenez contact avec le voisin à l'origine du dégât afin de remplir avec lui un constat amiable. Envoyez l'un des deux volets en recommandé à votre assureur dans les cinq jours ouvrés suivant le sinistre. Si vous n'arriviez pas à obtenir de constat amiable, adressez sur papier libre un courrier recommandé à votre assureur, toujours dans les cinq jours ouvrés, précisant :

• la description des dommages constatés chez vous,
• les coordonnées du voisin responsable du sinistre.
• La procédure d'indemnisation
  

Dans un premier temps, l'assureur désigne un expert pour évaluer le montant des dommages subis. Lorsque ceux-ci sont importants, vous êtes en droit de faire appel à votre propre expert : les honoraires de ce dernier peuvent être pris en charge au titre de la garantie " honoraires d'experts " si celle-ci est incluse dans votre contrat multirisques habitation. Une fois l'expertise achevée et les devis de réparation obtenus, vous recevez de votre assureur (ou de l'expert, c'est selon) une lettre dite " d'acceptation " indiquant le montant des dommages subis ainsi que l'indemnité que votre assureur vous propose. Si vous jugez l'indemnité suffisante, vous devez alors lui retourner cette lettre d'acceptation en indiquant que vous êtes d'accord : votre assureur vous fera parvenir l'indemnité dans le délai figurant au contrat (le plus souvent sous un mois). Si vous jugez l'indemnisation insuffisante, vous êtes en droit de demander une contre-expertise.

Que se passe-t-il si vous n'êtes pas assuré ?

Si le dégât des eaux provient de chez vous, vous êtes responsable vis-à -vis de votre propriétaire et de vos voisins. Ceux-ci vous réclameront les sommes équivalentes au montant des travaux engagés pour les réparations. Mais, vous pouvez, comme le font les assureurs, déduire une somme correspondant à la vétusté des biens abîmés. Si vous êtes victime non assurée d'un dégât des eaux provenant de chez votre voisin, c'est à vous de lui réclamer un dédommagement.

Les sinistres susceptibles de frapper votre logement et votre mobilier peuvent avoir des origines diverses : incendie, explosion, vol, dégâts des eaux, tempête, etc. A chacun de ces grands risques, il est possible de faire correspondre un contrat : les assureurs ont d'ailleurs longtemps proposé séparément une assurance dégât des eaux, une assurance incendie. Ce système est rarement pratiqué aujourd'hui car un seul et même contrat, l'assurance multirisques habitation (MRH), couvre l'ensemble ou la plus grande partie de ces risques en incluant des garanties complémentaires comme la responsabilité civile ou la protection juridique.

Vous souhaitez mettre fin à votre contrat d'assurance. Sachez tout d'abord qu'il ne suffit pas de cesser de payer votre cotisation pour mettre fin à votre contrat. Vous devez suivre une procédure très rigoureuse et respecter des délais préconisés soit par votre contrat, soit par la loi. Si vous ne respectez pas cette procédure, votre assureur serait en droit d'exiger le paiement de la cotisation pour l'année à venir, et ce, même si vous n'êtes plus garanti.

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En cas de demande de prêt, on vous demandera systématiquement des garanties en contrepartie des crédits octroyés. Elles permettent aux banques et autres établissements prêteurs de se prémunir contre les risques d'insolvabilité. Pour garantir un prêt, vous avez trois possibilités :

L'hypothèque

Cette formule est assez coûteuse puisqu'elle doit faire l'objet d'un acte authentique signé devant notaire et doit être inscrit à la conservation des hypothèques du lieu où est situé le bien. Son coût, exprimé en pourcentage, est dégressif en fonction du montant emprunté.

La caution mutuelle

Cette formule consiste à demander à une société spécialisée de se porter caution pour vous. Au moment de la signature du contrat, la caution mutuelle implique une sortie d'argent plus importante que l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers (PPD). Vous versez effectivement une commission de gestion ainsi qu'une contribution au fonds de garantie, qui vous sera, en tout ou partie, restituée à l'issue du prêt. A la différence de l'hypothèque ou du PPD, la caution présente l'avantage de ne pas recourir à une procédure de main levée en cas de revente anticipée du bien. C'est un avantage particulièrement intéressant pour un emprunteur " mobile " qui souhaite changer de résidence durant la durée du prêt.

Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Cette formule, comparable à l'hypothèque, est moins coûteuse que l'hypothèque pour les prêts d'un montant de 76 224,51 € (500.000 FF) ou plus car elle évite les frais de publicité foncière (0,615 % du montant emprunté). Les frais de mainlevée seront également dus en cas d'arrêt de l'hypothèque (remboursement du prêt ou transfert sur un autre bien). Attention : un PPD ne peut garantir qu'un crédit pour acquérir un bien existant. Il ne peut donc pas être utilisé pour les ventes sur plan (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement)ou pour la construction d'une maison individuelle.

Si vous sollicitez un prêt, votre banque vous demandera de souscrire une assurance. L'assurance est un élément clef de protection pour vous et pour votre famille, même si elle protège également la banque. Elle préserve vos chances de conserver le bien que vous avez acheté en cas de perte brutale de revenus à la suite d'invalidité ou d'incapacité, et elle évite de transmettre la dette à vos héritiers en cas de décès.

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Tout contrat de vente d'un bien immobilier doit faire l'objet d'un acte authentique réalisé devant notaire. Les frais occasionnés pour l'accomplissement de cet acte sont à la charge de l'acquéreur. Leur montant diffère selon le type de bien :

• Achat d'un logement neuf : environ 3 % du prix d'achat
• Achat dans l'ancien : environ 6% du prix d'achat
• Achat d'un terrain : 4,80 %

Les frais d'acquisition, appelés souvent de façon impropre " frais de notaire ", sont essentiellement des impôts collectés par le notaire pour le compte de l'Etat : ce sont des " droits de mutation ".

On distingue :

• les honoraires qui rémunèrent le travail du notaire et de ses collaborateurs,
• les droits dus au Trésor dont le notaire est collecteur,
• les débours qui constituent le remboursement des services et documents extérieurs à l'étude notariale qui sont nécessaires pour la réalisation d'une affaire (cadastre, hypothèque, géomètre).
  

Seule la première catégorie de frais correspond à la rémunération du notaire, les deux autres sont perçues pour l'Administration fiscale, ou liées à des frais encourus par le notaire.

Les honoraires du notaire

Ils sont fixés par décret et sont les mêmes qu'il s'agisse d'un logement ancien ou neuf. Les taux varient en fonction de la tranche du prix de vente. Ainsi le prix du logement est sectionné en diverses parties et à chacune d'entre elles correspond un pourcentage d'honoraires de notaire.

Ce que doit préciser l'offre de prêt

• l'identité des parties (prêteur, emprunteur, caution éventuelle) ;
• la nature du prêt (PEL, " 1% logement ", prêt non réglementé, etc.) ;
• l'objet du prêt (résidence principale, secondaire, achat d'un terrain à construire, etc.) ;
• le montant du crédit proposé (dans le cas d'un prêt à taux variable, les modalités d'indexation doivent être clairement indiquées) ;
• la date de mise à disposition des fonds ;
• les garanties apportées par l'emprunteur ;
• les assurances exigées par la banque ;
• les frais d' étude ;
• le taux effectif global (TEG).
  

L'offre de prêt doit également mentionner, sous forme de tableau, l'échéancier détaillé des amortissements comportant les dates et le montant global de chaque échéance avec la part d'amortissement du capital et la part des intérêts.

Une loi qui vous informe

L'offre de prêt est régit par la loi Scrivener, étudiée pour vous protéger, vous emprunteurs, contre les dangers du crédit. L'offre est valable 30 jours à compter de la date à laquelle elle est délivrée. La loi impose un délai de réflexion de 10 jours minimum avant d´accepter l´offre de prêt : l´acceptation peut donc intervenir entre le 11ème et le 30ème jour. Enfin, la loi Scrivener fixe les modalités d'acceptation et de remboursement du contrat de prêt. Ces données sont très importantes car le contrat de vente du bien est signé sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts indiqués dans la promesse de vente. Cela signifie que le contrat de vente ne devient exécutoire qu'à partir de l'obtention du ou des prêts.

Un bon montage financier est indéniablement un gage de réussite de votre projet immobilier. Le montage idéal est celui qui vous permet de bénéficier des modalités de remboursement adaptées à votre situation, en toute sécurité.

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Avant de prendre une décision, il est préférable d'évaluer de façon précise vos ressources et vos charges pour connaître votre endettement. A partir de là , vous pourrez élaborer un plan de financement réaliste qui doit vous permettre de concilier votre projet immobilier avec les imprévus (changer de voiture, financer les études de vos enfants,...). Votre endettement ne doit en principe pas dépasser 30% de vos revenus mensuels. En prenant en compte vos ressources certaines moins vos engagements actuels, vous aurez une idée précise des mensualités que vous serez en mesure d'honorer.

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